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Entiende la importancia de realizar inversiones inteligentes



Entonces logró completar el primer paso, probablemente el resultado de su análisis es que tiene más deudas de las que puede pagar, y cree que su situación no va a cambiar hasta que termine de pagarlas. Aquí es donde debe tomar decisiones, hay muchas maneras de hacerlo, sé que es más fácil decirlo que hacerlo, pero créame existen 1.000 mecanismos.


Este puede ser una de las maneras más comunes de invertir, es fácil de entender… compró una propiedad y la rentó, esta mientras tanto se valoriza; si no tengo el capital completo, pido un crédito, que con el arriendo la propiedad se paga sola; “no hay nada como invertir en finca raíz”, es que cualquier cosa pasa y ahí están los ladrillos…; o el popular “tener casa no es riqueza, pero no tenerla si es pobreza’’.

Bueno yo pienso que es muy importante mirar cualquier tipo de inversión más a fondo y para esto hay 3 elementos fundamentales:

· Rentabilidad

· Riesgo

· Liquidez

Para hacer este análisis, lo primero que tenemos que revisar es cuánto cuesta mi inversión y cuánto tengo para invertir, supongamos entonces (No voy a poner denominación, pues en los países de habla hispana tenemos muchos tipos de monedas y devaluaciones diferentes) que he ahorrado 100.000 y me ofrecen una inversión en un apartamento en una zona central para entrega inmediata por 500.000.

-Doy el 20% de pago inicial por 100.000, es decir lo que tengo de ahorro.

-Hago una hipoteca de 10 años por el 80% es decir 400.000.

-Como resultado financiero, una propiedad de 500.000 y una deuda de 400.000.

Pero ¿cuánto me cuesta esto?, ¿cuánto voy a ganar como inversionista?, ¿qué porcentaje representa esto en mi ahorro e inversión?

Desglosamos entonces el primer punto:

Rentabilidad:

Primero debemos entender cuáles son los costos no recuperables de nuestra inversión:

(Yo he calculado esto con promedios globales y de largo plazo)

Impuestos 0,33% = 1.650

Mantenimiento 0,8% = 4.000

Costo del Capital: Activo (Esto es lo que dejará de recibir por sus 100.000, para el ejemplo vamos a usar el promedio del S&P los ultimos 70 años) 6,9% = 6.900

Hipoteca (esto es lo que me cuesta mi deuda en intereses) 4% = 16.000

Podemos decir entonces que esta inversión nos cuesta 28.550 al año.

La siguiente pregunta es ¿cuánto renta nuestra inversión? Supongamos que tendremos una ocupación del 80%, 96 meses en los 10 años, teniendo en cuenta periodos de mantenimiento, cambio de inquilino etc. Además, nuestro activo se valorizará.

Renta del inmueble: 19.200

Valorización: 3% Global promedio (1900–2020) = 15.000

Podemos decir entonces que esta inversión nos produce 34.200 al año.

Entonces podemos concluir lo siguiente:

Debemos ahorrar 34.350 al año para pagar la hipoteca (Este es el resultado de los ingresos de su inversión menos sus gastos, más los aportes al capital, recuerde que usted solo tenía el 20%).

Al final de 10 años usted será dueño de un activo valorado en 671.958 y usted habrá invertido 443.500, es decir su rentabilidad fue 51% en 10 años


Riesgo:

Aunque el riesgo es algo muy subjetivo, pues depende de muchos otros factores, en nuestro caso específico algunos pueden ser: el porcentaje de mis activos que esto represente, qué tanta seguridad tengo para producir el excedente de la cuota mensual de la hipoteca, ¿esto consume toda mi capacidad de ahorro?, solo por mencionar algunos. Pero en términos generales podemos decir que esta es una inversión de bajo riesgo.

Liquidez:

Esto en términos generales es la velocidad en la que podemos convertir este activo en efectivo, en el caso de la finca raíz es media-baja, y esto no es algo malo, es simplemente que convertir un apartamento con hipoteca en plata en efectivo toma en promedio global 8 meses.

De manera que concluimos algo muy lógico, la inversión en finca raíz (comprando el activo directamente y con hipoteca) es de bajo riesgo, liquidez media y baja rentabilidad.

No se pierda la próxima entrega, donde hablaremos de inversión en acciones.


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